【網友咨詢】

單位集資房曾經解決了很多單位職工的住房問題。隨著市場經濟的發展或者時間推移下情勢的變化，不少購買了集資房的單位職工，因為工作調動、資金短缺、孩子就學等各種因素，需要將集資房出售或與他人交換房產。同樣也有需要解決住房問題、子女婚房或就學等問題，需要購買房產的。有買有賣，就會催生雙方的交易。

近日，家住省城的陳先生打來咨詢電話說，五年前，他從朋友處買了一套房子，并簽了購房買賣合同，但是由于朋友的房子是單位集資房，就一直沒有辦理過戶。最近，他朋友拿著一張單位內部文件來找他，說單位明確表示不同意對外出售集資房，要求陳先生退房。陳先生想問，他們之間的買賣合同有效嗎?法律效力大嗎?

【集資房買賣合同有效嗎?法律效力大嗎?】

根據“當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓及消滅不動產物權的合同，除了法律另有規定或是合同中有另外約定之外，那么自合同成立之時生效;未辦理物權登記的，也不影響合同效力”的規定，一般情況下，只要符合了規定的集資房，那么其買賣是受到律保護的，只要雙方都是在平等和自愿的基礎上所簽訂的，那么集資房買賣合同都是有效的。

集資房是改變住房建設由國家和單位承包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

作為買方，購買集資房確實存在一定的風險。比如很多集資房可能沒有完成房改，出賣人沒有獲取房產證，買賣時也就無法完成房產過戶登記。也就是說買方可能長期無法將出資購買的集資房落實到房本上，無法獲得基于房產證可以進行的合法抵押、入股等法律權益。更有甚者，在集資房現價遠超于過去的出售價格時，會有賣方事后反悔，提出諸如配偶不知或者單位不許等理由要求確認無效，隨即要求退房。

但是，基于這種現象違背誠實信用原則，買方也并非只能被動接受。集資房的再轉讓，即便違反了集資單位的內部規定，也有可能有效。因為單位的內部規定僅在單位與職工之間有效，是無法對抗外部第三人的。因此，上述案例中，判斷購房買賣合同無效明顯與民事活動所應遵循的誠信原則相悖，也不利于交易秩序的穩定。所以，只要陳先生與朋友的合同是雙方當時的真實意愿，不存在其他法律規定的無效情形或效力瑕疵，應該是有效的。

根據《物權法》第十五條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定和《人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(一)第九條關于“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”的規定，不動產物權的登記完善與否都不影響不動產買賣合同的效力。集資房雖然沒有房地產權證，但這并不影響集資房轉讓合同的效力。

此外，根據《人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條關于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應責其補辦房屋買賣手續”的規定，可見已交付了房款，并實際使用和管理了房屋的集資房轉讓合同是有效的。

北京金鉦律師事務所簡介：

北京金鉦律師事務所是經北京市司法局批準設立的合伙制律師事務所，是一家智能化辦公、程序化辦案、市場化管理的大型律師事務所，服務范圍覆蓋中國境內多個省市，成為中國近年來發展迅速的一家綜合性律師事務所，金鉦律師事務所秉承“讓天下沒有難打的官司、讓天下沒有難找的律師”的使命，在全球互聯網移動的大環境下，北京金鉦律師事務所率先開啟“互聯網+法律”的運營模式，在全國范圍內實現跨區域法律服務資源的有效整合，真正做到了讓優質的法律服務觸手可及。

2008年，北京金鉦律師事務所籌辦至今，累計辦案10000余件，接受互聯網、到所等各類法律咨詢112000余次，修改、審計合同超5000件，辦公場地增加至四個辦公區，2016年2月北京金鉦律師事務所律師榮獲快法務“新銳律師獎”，2017年1月北京金鉦律師事務所加入“北京物業管理行業協會”，成為其中的一員。

綜上所述，北京金鉦律師事務所認為集資房買賣合同是具有法律效力的。雖然實踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現，這樣的分歧只是暫時的，實踐及理論必將趨于統一。在此需提醒的是，即便認可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風險。咨詢熱線：4000-428-110