以往人們的觀念是，只有有了自己的房產(chǎn)，才能涉足房產(chǎn)投資領(lǐng)域。然而，在澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)，越來越多的人卻選擇將首次置業(yè)定位于投資。

澳大利亞的房產(chǎn)估值公司Herron Todd White最近的一份報(bào)告顯示：目前，澳洲越來越多的首次置業(yè)者不再以自住為買房的目標(biāo)，而是選擇了投資用的物業(yè)。澳洲有13%的首次置業(yè)者準(zhǔn)備選擇投資房作為他們的首套房。該比例在澳洲的大城市更高，悉尼所在的新州已經(jīng)上升到了24%，維州為20%。

現(xiàn)金流比房子更重要

首次置業(yè)的人為什么看中了獲取收益？其實(shí)，這是一個(gè)并不新鮮但卻具有前瞻眼光的投資法。羅伯特·清崎在《富爸爸，窮爸爸》中寫到: 不要成為金錢的奴隸，而是要成為金錢的主人。擁有了房產(chǎn)不一定就擁有了資產(chǎn)，它們很可能是負(fù)債！

如何區(qū)分房產(chǎn)是財(cái)富還是負(fù)債？就要看：資產(chǎn)變成可以隨時(shí)變現(xiàn)正向的現(xiàn)金流；而負(fù)債，則在不停地吸走你的現(xiàn)金流——比如按揭貸款的月供。

或許有人會(huì)說，按揭不是可以只還利息不還本金嗎？這樣以小成本持房，并期望未來房?jī)r(jià)上漲，豈不是樂事？可銀行并不是傻瓜呀。但今年3月開始，澳大利亞各大銀行已經(jīng)收緊了這種還款方式的借貸。

高房?jī)r(jià)低租金 悉尼墨爾本房租觸頂

這樣的形勢(shì)下，房屋的租金回報(bào)率，成為最可靠的現(xiàn)金流來源；同時(shí)，這也將取代房?jī)r(jià)的增幅作為研判房產(chǎn)投資的標(biāo)準(zhǔn)。

事實(shí)上，觀念的變化對(duì)于房?jī)r(jià)甚至產(chǎn)生了震懾作用。來自CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，受公寓價(jià)格下跌影響，悉尼和墨爾本四月房?jī)r(jià)有所下降。目前悉尼房屋租金收益鎖緊，獨(dú)立屋下降了2.8%，單元房下降了3.8%。

這是投資者激增、租客轉(zhuǎn)而買房的共同結(jié)果；而這無疑加速了房屋空置率上升，從而導(dǎo)致租金進(jìn)一步減少。疊加還息不還本的政策消失，那么高杠桿的投資者的大量穩(wěn)定的現(xiàn)金流要求，就只有靠租金滿足了。顯然墨爾本和悉尼的房產(chǎn)市場(chǎng)并不太適合他們了。

選對(duì)城市和項(xiàng)目 才能有收益

在墨爾本和悉尼的商業(yè)地產(chǎn)空置率已經(jīng)回落到4.7%（之前均值在7%左右），租金回報(bào)率卻可以實(shí)現(xiàn)8%；在布里斯班的別墅類出租收益基本在5%；黃金海岸由于即將承辦2018年英聯(lián)邦運(yùn)動(dòng)會(huì)，它的設(shè)施越發(fā)完善，人口呈現(xiàn)流入趨勢(shì)，短期內(nèi)房屋稀缺，租金市場(chǎng)也十分樂觀。相對(duì)于成熟的墨爾本和悉尼，布里斯班和黃金海岸更有發(fā)展空間。

不過，選對(duì)了城市，不一定就會(huì)有收益。如果在正確的時(shí)間和地點(diǎn)買到了錯(cuò)誤的項(xiàng)目，同樣無法帶來預(yù)期的收益。比如，雖然說布里斯班投資前景看好，然而如果不知道城市大量的公寓存量造成了布里斯班房?jī)r(jià)和租金收益存在重大風(fēng)險(xiǎn)，盲目投資了市中心公寓，那收益也就遠(yuǎn)離投資者。這并不是空穴來風(fēng)，數(shù)據(jù)顯示，布里斯班內(nèi)城區(qū)的空置率，特別是大量公寓樓的空置率已經(jīng)上漲到了4.4%。（澳洲首府平均空置率僅有2.5%）

綜上，創(chuàng)富是人生的必修課，能不能交出滿意答卷，就要在看到人家成功創(chuàng)富、屢次創(chuàng)新的時(shí)候，也應(yīng)該更新自己的思路和眼界；這個(gè)過程中，如何平衡資產(chǎn)規(guī)模與負(fù)債，那就要用現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)來衡量——能帶來現(xiàn)金流的房產(chǎn)，才是好的房產(chǎn)；能看準(zhǔn)趨勢(shì)和認(rèn)清方向的投資者，才能笑到。