如果想要真正實現以房養老，前期得到準備工作必不可少，在弄清楚自己是要自住還是投資時，也要結合當地的貸款政策和稅收政策，海外置業除了買房時需要交納不菲的首付款，在買房后也需要交納各種費用，同時一個靠譜的經紀人也不可缺少。

隨著社會的變遷和時代的進步，很多家庭已經不再像過去一樣單純依賴“養兒防老”，很多夫妻有著更多的規劃，同時他們也希望能通過更多的渠道來實現養老計劃，讓自己的老年生活衣食無憂。張女士與其老公張先生就是這樣一對夫妻，他們雖然定居國內，從事教育投資事業，有一個孩子在澳洲讀研，但是他們計劃通過長期投資實現未來在澳洲“以房養老”。

首先：選自住房

北京的張女士因孩子在澳洲讀研，故決定為孩子買房自住，當了解并比較完澳洲多個房產項目后，發現在澳洲買房是帶土地價值的別墅，而不是市中心的高層公寓。于是將投資目標鎖定市區的別墅項目。經過高級投資顧問的詳細分析，發現在澳洲買別墅用于自住，不但沒有任何收入還會因還貸款而產生更多支出;而以自住房作為選房標準，必然忽略房產增值和投資收益，跑不贏澳洲平均房產增值率和收益率。

其次選投資房

當客戶意識到在澳洲首次置業是要以風險為選擇依據時，轉而鎖定擁有高租金回報率和高土地增值類的澳洲政府10年租金補貼NRAS房產。而擯棄了只以買自住房為標準的投資陷阱后，張女士連續投資2套NRAS別墅項目;并在之后短短兩個月時間內又再次出手將墨爾本4000平米超大土地莊園別墅收入囊中;至此，張女士已先后配置了2套高現金流的純投資房和一套擁有超大土地面積、巨大土地增值潛力的莊園別墅!

最終選投資+自住房

在成功配置了高租金回報與高土地增值的房產項目后，張女士又回到最初要在澳洲實現置業的起點，也就是買一套將來可能用于自住的房源。而此時的客戶，已經對如何投資澳洲越來越清晰——即使是選自住房，也要將投資標準放在位，那就是要實現以租養貸、收支平衡，之后再考慮宜居性。在多番比較分析下，顧問為其配置了墨爾本西南Point Cook區別墅，投資自住兩不誤。

張女士4套房產全部通過貸款投資，首付20%-30%，共投入金額約350萬人民幣，向澳洲銀行共借出140萬澳元(約合900萬人民幣);4套房產全部出租，每年租金收益高達10萬澳幣，減去所有貸款支出和其他費用，每年可以實現正現金流，不要再額外補貼，同時如果未來將來土地增值，每年的被動收入可以讓張女士夫婦二人真正實現“以房養老”!

出國風點評：

如果想要真正實現以房養老，前期得到準備工作必不可少，在弄清楚自己是要自住還是投資時，也要結合當地的貸款政策和稅收政策，海外置業除了買房時需要交納不菲的首付款，在買房后也需要交納各種費用，同時一個靠譜的經紀人也不可缺少，他會站在買主的角度幫自己省很多時間和精力，如果對當地情況足夠了解，自己做自己的經紀人當然也是可以的，同時還可以省下不少費用。