鳥瞰圖就象從高處鳥瞰制圖區，比平面圖更有真實感。視線與水平線有一俯角，圖上各要素一般都根據透視投影規則來描繪，其特點為近大遠小，近明遠暗。如直角坐標網，東西向橫線的平行間隔逐漸縮小，南北向的縱線交會于地平線上一點（滅點），網格中的水系、地貌、地物也按上述規則變化。

鳥瞰圖可運用各種立體表示手段，表達地理景觀等內容，可根據需要選擇最理想的俯視角度和適宜比例繪制。其中塊狀鳥瞰圖不僅可表示地形，而且可看到前側、左側或右側的地殼截面，可表示地質基礎與地形的關系，并能揭示喀斯特地區地下溶洞的結構等。

此時的設計方案只需用文字表達建筑物的樓層數，用等高線表示地形，由于設計比較簡單，容易修改，能最快最方便地激發規劃師的靈感。在方案的深入階段，平面表現空間效果是無法完成的任務，這時就需要用一點透視鳥瞰圖詳細描述中心節點的內容。

對于圖紙，甲方很難完全理解和把握，而借助直觀的鳥瞰圖，他們的想象力就能程度的接近真實商業中心，為規劃師與甲方的交流提供方便。同時也為建筑專業的工作人員提供最直觀的信息。