我們平常的土地評估業務大部分為國有土地使用權評估，主要有國有建設用地使用權出讓價格評估、出讓國有土地使用權抵押貸款評估，企業改制所涉及的國有土地使用權價格評估等。

而集體土地評估業務很少，一是因為集體土地流轉的限制；二是因為當前評估行業內沒有形成對集體土地評估統一的、的技術路線和評估方法等。

但是近幾年因為城市化進程需要征用集體土地和集體土地流轉限制的放寬等，涉及到很多關于集體土地包括農用地、建設用地和未利用地等的評估工作。不管是集體土地，還是國有土地，都有其客觀價值的存在。

當前我國的土地所有制，分為兩類，一是城市土地，歸國家所有；二是農村土地，歸農民集體所有。國家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權；而集體所有的土地，其土地使用權享有占有、使用、收益和受限制的處分權。具體表現為，國有土地使用權可自由公開交易，但集體土地卻只能限于耕種用地或集體經濟組織內建設用地等。

集體土地通過征用變成國有土地重新規劃后，以招拍掛的方式出讓，其土地使用權的權利價值就會變得很高。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（以下簡稱決定）中保留土地分別由國家和農民集體所有的制度框架，與此同時，改革現有征地制度，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。

《決定》打破了現有“非農建設用地必須征為國有”的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位。雖然《決定》中非農建設用地只允在集體成員內部流轉，但確實也充分肯定了集體建設用地該有的價值。

藉此，僅從估價的角度來談談集體建設用地使用權評估時的技術路線和采用的估價方法：

一、集體土地價格構成

《中華人民共和國土地管理法》第二條規定“國家為公共利益的需要，可以對集體所有的土地實行征用。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用農民集體所有的土地，應當按照下列規定支付征用費用：(一)向被征地的村民委員會或者村民小組支付土地補償費；(二)向被征地上的房屋、青苗等附著物的所有人支付有關的補償費；(三)向被征地的農村村民支付安置補助費。

那么集體土地價格構成如下：土地取得費(包括土地補償費、地上附著物和青苗等補償費、安置補助費以及各項稅費和管理費用等)、土地開發費，相應利息與利潤和土地增值收益等。

土地增值收益為按區域土地因改變用途和進行土地開發，達到建設用地的條件利用條件而發生的價值增加額。土地增值額的實質是土地性能改變而帶來增值地租，這種增值是因為農地轉變為建設用地，新用途土地的土地收益遠高于原用途土地。

二、集體土地評估技術路線和方法

（一）集體建設用地

在集體建設用地土地使用權流轉這一特定的市場環境下，其流轉和出租案例較為豐富，并且在前分析了使用集體建設用地的土地使用權價格構成，因此宜采取市場比較法、成本逼近法、剩余法、收益法進行評估，還可以采用基準地價系數修正法進行評估。

1宅基地使用權

宅基地使用權，是經依法審批的由農村集體經濟組織分配給其成員，用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。我們來分析其定義要點：

⑴權利屬性，即集體土地使用權；

⑵權利主體，即農村集體經濟組織成員；

⑶權利取得條件，即經過依法審批；

⑷權利取得方式，即集體經濟組織分配；

⑸用途限定，即建住宅；

⑹權利存續狀態，即沒有使用期期限；

⑺其他限制：用地規模限制。

透過要點分析，宅基地使用權跟國有劃撥住宅用地使用權類似，都是以無償或是以很低的成本取得土地使用權，沒有使用期限。若如《決定》中所說的將打破現有“非農建設用地必須征為國有”的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位；并改革現有征地制度，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。那樣就會產生宅基地使用權流轉需要評估的情形，評估的理論及方法可參考國有劃撥住宅用地使用權的評估方法，體現農村集體建設用地與國有土地“同權同價”。

集體建設土地使用權評估，考慮到集體土地流轉有較多限制，通過市場競價方式體現價值不明顯，因此，在價值方面重點從成本構成方面分析，評估方法主要有以下幾種：

1.市場比較法。其評估